Ett bostadslån är ett lån som används för att finansiera köp av bostadsfastighet, bostadsrätt eller liknande. Fastigheten eller de till bostaden relaterade värdepappren intecknas eller pantsätts vanligen som säkerhet (pant) för lånet. Bolåneränta är räntesatsen på privatpersoners krediter för finansiering av den egna bostaden.

Sverige får privatpersoners bostadslån motsvara högst 85 procent av fastighetens värde; resterande del får bostadsköparen finansiera med egen insats. Om låntagaren har god återbetalningsförmåga kan dock blancolån ges för hela eller delar av resterande del av marknadsvärdet.

Bestämmelsen om högst 85 % belåning infördes i oktober 2010 av Finansinspektionen i syfte att dämpa prisutvecklingen på bostäder. Tidigare förekom på bostadsmarknaden i vissa fall en total belåning upp till 95–100 procent av marknadsvärdet.

Bottenlån är ett lån med en fastighet (eller bostadsrätt) som pant, vilket ger en lägre ränta än ett lån utan säkerhet, eftersom lånet utgör en mindre risk för långivaren.

Bottenlån utfärdas vanligen på upp till högst omkring 85 procent av inköpspriset eller det värderade priset. Enligt ett allmänt råd från den svenska Finansinspektionen bör bolånen sammanlagt inte överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde vid lämnande av lånet. Det så kallade bolånetaket. Begränsningen gäller nya lån eller utökning av befintliga lån med säkerhet i bostaden.

Bottenlån används vanligen för bostadsfinansiering. Om belåningen överstiger 70–80 procent brukar långivaren erbjuda topplån på den överstigande delen upp till 85 procent. Räntan för topplånet är vanligen högre än för bottenlånet.

Topplån är den del av ett bostadslån som vanligtvis ligger i intervallet 70% till 85% av köpeskillingen vid fastighetsköp. Detta lån har högre risk än ett bottenlån, eftersom en prisnedgång i första hand drabbar topplånet. Ett topplån har därför i regel högre ränta än ett bottenlån. I övrigt har ett topplån ofta samma villkor som ett bottenlån. Idag är termen topplån sällan använd och erbjuds år 2017 i regel inte av svenska banker.

Tidigare var ett topplån ett lån som ofta togs för att täcka den del av ett bostadslån (15%) vid fastighetsköp som inte täcks av ett bottenlån. Numera används dock inte termen topplån längre då man sedan införandet av bolånetaket 2010 högst får låna 85% av bostadens köpeskilling.

Idag återstår alternativet att ta ett lån utan säkerhet, även så kallat blancolån, för att betala de 15% av köpeskillingen som brukar kallas för kontantinsats. Denna lånetyp är väsentligt mycket dyrare än topplån och framförallt bottenlån. På så vis krävs i större utsträckning egna kontanta medel vid bostadsköp jämfört med innan bolånetaket infördes.

Vissa menar att skillnaden mellan topplån och blancolån/privatlån är obefintlig, då båda alternativen är ett lån utan säkerhet. Detta är inte helt korrekt. För topplån i kombination med bottenlån så kan man aldrig låna mer än sammanlagt 85% av bostadens köpeskilling. Det går däremot att öka belåningsgraden med ett privatlån (blancolån) vid sidan om sitt bolån.

Hösten 2010 började nya regler att gälla för bostadslån. Finansinspektionen ger nya allmänna råd för bostadslån: Nya bolån bör inte överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde. Det här blev mer känt som bolånetaket. Reglerna började gälla den 1 oktober och syftet är att öka konsumentskyddet och stävja en osund utveckling på kreditmarknaden. Vidare har det föreslagits ett amorteringskrav som skulle göra att ett alla lån skulle behöva amorteras ner till 50 procent av inköpspriset.

Enligt ett beslut från Riksdagen infördes 1 juni 2016 skärpta amorteringskrav på bolån. Det här innebär amorteringskraven.

Nya bolån som överstiger 70 % av bostadens värde ska amorteras med 2 % om året ned till 70 % av bostadens värde. Därefter ska amortering ske med 1 % om året ned till 50 % av bostadens värde.

Nya bolån som understiger 50 % av bostadens värde, eller lån till nyproducerade bostäder, omfattas inte av amorteringskravet.

Från 1 mars 2018 skärptes amorteringskravet ytterligare. Tillägget innebär att den som lånar ett belopp som är mer än 4,5 gånger högre än sin årsinkomst, före skatt, ska amortera ytterligare 1 % utöver det befintliga amorteringskravet.

Syftet med amorteringskraven är att balansera förhållandet mellan bostadspriser och hushållens inkomst. Bostadspriserna har ökat snabbt i jämförelse med inkomsterna. Amorteringskraven ska skydda låntagare från att dra på sig för höga lån i förhållande till inkomst.

• Vid lån på 50 % eller mindre av bostadens värde: 0 % amortering
• Vid lån på 50 – 70 % av bostadens värde: 1 % årlig amortering
• Vid lån på 70 % eller mer av bostadens värde: 2 % årlig amortering
• Är lånet på mer än 4,5x av din bruttoinkomst behöver du amortera ytterligare 1 % 

Effektiv ränta är den totala årskostnaden för lånet. I effektiv ränta ingår räntekostnad, amortering och andra eventuella avgifter. När du jämför bolån bör du titta på den effektiva räntan.

Den nominella räntan är den ränta som bankerna tar ut för ditt bolån. Bankerna använder den nominella räntan för att räkna ut hur mycket du ska betala för bolånet både i årskostnad och varje månad. Det är den nominella räntan som står på dina lånehandlingar. Men den nominella räntan är inte hela kostnaden som du betalar för ditt bolån. Det är bara räntekostnaden.

Exempel: Du har ett bolån på 2 000 000 kronor. Den nominella räntan är 1,56 procent. Det innebär att räntekostnaden för ditt bolån är 2 000 000 x 1,56 = 31 200 kronor.

En rörlig ränta innebär att banken kan ändra räntan, höja eller sänka, var tredje månad när bindningstiden gått ut.

En bunden ränta kallas en ränta som är fast under 1 – 10 år. Det innebär att räntan bestäms innan du tecknar dig för bolånet och sedan gäller den räntan under hela bindningstiden. Banken kan alltså inte höja eller sänka räntan förrän bindningstiden löpt ut.

Listräntan är den ränta som långivaren har som utgångspris på sina bolån. Långivarna har fem vardagar på sig att publicera senaste månadens genomsnittsräntor.

1 juni 2015 införde Finansinspektionen en ny regel som kräver att alla banker måste redovisa sina genomsnittsräntor på bolån. Det innebär att bankerna, senast fem dagar efter varje månads utgång, ska offentliggöra vilka räntor som deras kunder haft i snitt på nya bolån. 

Med ränteavdraget får du tillbaka 30 procent av alla räntekostnader du betalat under året upp till 100 000 kronor. På räntekostnader som överstiger 100 000 kr får du tillbaka 21 procent.

Bolåneräntorna brukar ligga på 2%. 

Ett lån på 1 miljon kostar då drygt 4 600 kronor i månaden före ränteavdrag.

Den rörliga bolåneräntan beräknas öka till 3,5% redan till årsskiftet för att sedan stiga till 3,8% till sommaren 2023.

Augusti 2022

Ett lånelöfte är en bedömning av din ekonomi, inte av en specifik bostad. Det är ett villkorat förhandsbesked som visar hur mycket du får låna för att köpa en bostad. Med ett lånelöfte vet du vad din ekonomi klarar och hur högt du kan gå i budgivningen när drömbostaden dyker upp.

Ett lånelöfte gäller i högst 3 månader.

Ett Grönt Bolån innebär en rabatt på 0,05 – 0,10 procentenheter om du har en energieffektiv bostad. Med energieffektiv menas ett betyg om A, B eller C i en energideklaration.

För att få ett grönt bolån behöver din bostad vara:

• A- eller B-klassad enligt Boverkets energiklassificering från 1 januari 2014
• Ett Svanenmärkt hus enligt det statliga bolaget Miljömärkning Sverige
• En guld- eller silvercertifierad miljöbyggnad enligt Sweden Green Building Council

Ja, det finns några långivare som du kan ansöka om bolån hos trots att du har en betalningsanmärkning.

Svea är en långivare som erbjuder bolån även för dig med betalningsanmärkning.

Sveas boränta är från 3,95%.

Marginalen Bank erbjuder bolån trots betalningsanmärkning.

1. Svea
2. Marginalen Bank 
3. Lendo
4. Comboloan

Ja, det finns några långivare som du kan ansöka om bolån hos utan fast anställning.

Svea är en långivare som erbjuder bolån även för dig utan fast anställning.

Sveas boränta är från 3,95%.

Marginalen Bank erbjuder bolån utan krav på fast anställning.

1. Svea
2. Marginalen Bank
3. Lendo
4. Comboloan Räntespann: 2,33% – 10,19%*. Återbetalningstid: 30 – 50 år.

Ja, du kan ansöka om bolån via en bolåneförmedlare.

Här är en lista på bästa bolåneförmedlarna 2022:

Lendo

Zmarta

Comboloan

Hur mycket du erbjuds i bostadslån avgörs av det skuldkvotstak bankerna sätter på dig.

Skuldkvotstaket är en övre gräns för hur mycket du får låna i förhållande till din inkomst. Varje bank bestämmer skuldkvotstaket själv men ofta brukar den ligga på 5-6 gånger årsinkomsten före skatt.

Utan att amortera får du låna maximalt 4,5 gånger din bruttoinkomst och upp till 50 procent av bostadens värde.

Styrränta är den ränta som en centralbank tar när den kortsiktigt lånar ut pengar till bankerna.

Styrräntan används för att öka eller minska efterfrågan i ekonomin. Genom att höja eller sänka styrräntan försöker Riksbanken motverka svängningar i konjunkturen. 

Konjuktur syftar på det rådande ekonomiska tillståndet i en ekonomi. En lågkonjunktur innebär att produktionen av varor och tjänster minskar.

Riksbankens styrränta, hette förut reporänta. Riksbankens reporänta har bytt namn till Riksbankens styrränta i syfte att få ett mer ändamålsenligt namn. Räntans funktion och syfte är oförändrad.

Styrräntan höjs för att att bromsa in ekonomin så att den höga inflationen ska dämpas.

Om Riksbanken bedömer att de behöver dämpa inflationstrycket höjs styrräntan. En höjning av styrräntan kyler av ekonomin för att undvika överhettning under en högkonjunktur. 

Den 20:e september 2022 höjdes styrräntan till till 1,75 procent.

Experterna räknar styrräntan nästa sommar kommer att ligga på 3,5 procent.

1,75% gäller från den 21 september 2022.

Anledningen till den höjda styrräntan är ett försök att mota stigande priser och ökad inflationstakt.